中國（深圳）綜合開發研究院 彭堅 呂孟竹等
深圳房譜網絡科技股份有限公司 端然 王娜 鄭丹嫦
深圳同路創意集團有限公司 陳高峰 張峰
一、引言：積極穩步推進特大超大城市的城中村改造，是民心所向、時代之需
特大超大城市的城中村，是原住民的心安之所、低收入家庭的避風港灣、農民工市民化的權宜跳板。城中村不僅提供了市場化、高容量的保障性居所，還集成了豐富的市井產業、煙火業態、人情社群，加之獨特的空間風貌和鄉土文脈，具有開創新消費、新文旅等業態的廣闊潛力，進而帶動科技、金融、專業服務等先進資源配套植入，有助于擴升城市高質量發展上限，更好推動以人為核心的新型城鎮化。
特大超大城市的城中村，更是朝氣蓬勃的年輕人的蟄伏蓄勢之地，前赴后繼的逐夢者、弄潮兒多將之作為落腳首站。城中村讓安居政策暫時顧及不到的夾心人才，多了一份白手打拼、技藝磨練的從容；讓求才若渴的企業及各類社會主體，在留才穩才的底線功能環境下多了一份心安。為城市、為企業容納和穩住青年人才、夾心人才的基本盤，就維持住了產業升級、吐故納新的活力，在相當意義上為新型工業化、信息化的深入推進，提供了穩固的關鍵要素源泉。
特大超大城市的城中村，人口數量大，構成復雜，流動性高，管理服務難；公共配套匱乏，環境臟亂差，新業態少，滿足不了日益增長的美好生活需要；基礎配套標準低，私挖亂搭違建多，安全隱患高。改造提升城中村的群眾需求，已然十分迫切。
積極穩步推進特大超大城市的城中村改造，具有突出的戰略意義和現實意義，是留住人才、改善民生、擴大內需、推動城市和人口高質量發展的一項重要舉措。近期國家出臺《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，要求優先改造群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村，將改造與保障性住房建設結合好，努力發展各種新業態，實現可持續運營。這意味著，特大超大城市城中村改造和治理現代化，既是管理服務創新的課題，更是高質量發展的課題，蘊含著治理模式和發展模式的變革。
積極穩步推進特大超大城市的城中村改造，對創新改造模式提出了更高要求。大拆大建、片區統租改造固然效率很高，但現實中方式仍然較為粗放，以地租差、租金差的單一盈利模式為依賴，多元運營要素挖掘不足，整體運營難，總體上造成居住成本短期過快上漲，居住者遭受擠出，產生過一些不曾預料的負面效應。改造模式創新的重點方向，可能需要在穩中求進、積極穩妥的原則下，對人才、務工者的居住成本和安居環境給予一定周期的必要呵護。在加強安居成本動態監測的基礎上，綜合挖掘文旅、業態、數字等運營要素，找到一條租金增長更加溫和、配套更加量力優化、運營更加可持續、文化根脈更能保留彰顯、各方利益更能換位思考和相互支持的改造新路徑。這也意味著，大拆大建、簡單統租改造式的“快”活，要向呵護改造式的“慢”活、“細”活、“苦”活、“美”活轉變。
創新改造模式，離不開城中村的市場數據基座建設，亦即要求加快由傳統決策型的改造方式，向市場數據驅動型的改造方式轉型，必然要以城中村總量、結構、品質、分布、租金、運營等全面細致的調研摸排，作為科學施策的前置條件。較之商品房，城中村信息采集更難，動態維護不容易，但是國家部署構建以數據為關鍵要素的數字經濟，推動實體經濟和數字經濟融合發展，為城中村的市場數據基座建設帶來了政策春風和市場機遇。這一基座，未來應可成為城中村數字底座建設的先行模塊，乃至成為智慧城市數字底座的重要組件。
深圳的城中村建筑量占全市建筑總量比重超過40%，居住人口占全市實有人口約60%，現面臨一些普遍性、代表性的發展挑戰，難以適應新形勢新定位的需要。依托數字經濟的市場和政策優勢，積極穩步推動城中村改造的新路子亟待先行探索，以用好用活數據要素，更好地助力特大超大城市的現代化治理和高質量發展。
為此，綜合開發研究院（以下簡稱CDI）聯合戰略合作伙伴—深圳房譜網絡科技股份有限公司（以下簡稱房譜科技）、深圳同路創意集團有限公司（以下簡稱同路創意），發揮“數據+洞察+監測+政策”的綜合優勢，謀劃逐步推動包括城中村樓棟基礎信息、城市更新進展、租賃水平、租賃運營、租賃金融服務、新業態等在內的城中村市場數據庫建設。在踏勘調研、數據治理、數據分析的基礎上，首期形成深圳城中村樓棟字典2022，為相關方分析決策提供一些視角和參考。
二、概覽：深圳城中村樓棟總計約為31.9萬棟，建面約為2.2億m2
（一）總體存量情況
截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建筑面積約2.2億m2，占全市建筑總量比重超過40%。
圖1 深圳市城中村分區布局情況
圖2 深圳市城中村樓棟屬性結構匯總
1.地面層數結構
4-8層的城中村占比過半，棟數合計占比為54%，建筑面積合計占比58.4%。其中，6層和7層所占比重最大，6層的樓棟占比為13.1%，建筑面積占比達15.1%；7層的樓棟占比為10%，建筑面積占比達13.8%。5層的樓棟占比為12.2%，建筑面積占比11.2%。8層的樓棟占比為5.4%，建筑面積占比9.5%。4層的樓棟占比為13.3%，建筑面積占比8.9%。
2.樓棟性質結構
個人自建房占主導地位，樓棟占比為95.6%，建筑面積占比達83.3%。集體自建房樓棟占比為2.4%，建筑面積占比9.5%。單位自建房樓棟占比為1.3%，建筑面積占比5.3%。集體自建房和單位自建房的建筑強度，明顯高于個人自建房。
3.樓棟建筑結構
框架結構占主導地位，樓棟占比為75.8%，建筑面積占比達94.8%。其次為磚混結構，樓棟占比為16.2%，建筑面積占比3.1%。
（二）分類分項一覽
1.市轄區分布情況
龍崗、寶安、龍華位列前三甲，棟數合計占比70.3%，建筑面積合計占比74.9%。其中，龍崗棟數占比最高，為30.5%，建筑面積占比位居第二，為28.6%；寶安建筑面積占比最高，為30.9%，棟數占比位居第二，為28.2%。龍華棟數占比為11.5%，建筑面積占比15.4%。
圖3：深圳市城中村分區分布匯總
2.街道分布情況
棟數排名前十的街道分別是平湖（占5.3%）、沙井（占5.0%）、龍崗（占4.5%）、西鄉（占4.5%）、坪地（占3.7%）、松崗（占3.6%）、石巖（占3.5%）、寶龍（占3.0%）、觀瀾（占2.9%）、新橋（占2.6%），其中龍崗區占4席，寶安區占5席，龍華區占1席。
建筑面積排名前十的街道分別是西鄉（占5.2%）、沙井（占4.9%）、福海（占4.2%）、龍華（占4.0%）、南灣（占3.9%）、石巖（占3.8%）、坂田（占3.7%）、民治（占3.6%）、龍崗（占3.5%）、松崗（占3.2%），其中寶安區占5席（且前三甲均為寶安的街道），龍崗區占3席，龍華區占2席。
圖4：深圳市各區街道城中村棟數分布
圖5：深圳市各區街道城中村套數分布
圖6：深圳市各區街道城中村建筑面積分布
圖7：深圳市各區街道城中村棟數及建筑面積分布匯總
3.社區分布情況
棟數排名前十的社區分別是南聯（占1.4%）、鳳凰（占1.3%）、六聯（占1.3%）、塘尾（占1.0%）、觀城（占1.0%）、樓村（占0.9%）、紅星（占0.9%）、中心（占0.9%）、保安（占0.8%）、固戍（占0.8%），其中龍崗區占4席，寶安區占4席，龍華區和光明區各占1席。南聯、鳳凰、六聯社區的棟數均超過4000棟，塘尾、觀城、樓村、紅星社區的棟數均超過3000棟。
建筑面積排名前十的社區分別是塘尾（占1.4%）、南聯（占1.4%）、新田（占1.4%）、三聯（占1.2%）、紅星（占1.2%）、橋頭（占1.1%）、鳳凰（占1.1%）、固戍（占1.0%）、六聯（占0.9%）、和平（占0.8%），其中寶安區占7席，龍崗區占3席。
圖8：深圳市各街道各社區城中村棟數及建筑面積分布匯總
4.城中村分布情況
棟數排名前十的城中村分別為新橋村（7.2‰）、樓村舊村（7.0‰）、萬豐村（6.2‰）、坣崗村（5.2‰）、步涌村（5.2‰）、塘尾村（5.1‰）、燕川村（4.4‰）、黃麻布村（3.8‰）、鳳凰村（3.3‰）、黃田村（2.8‰）。其中，共有9個城中村的規模超過1000棟，8個村集中于寶安區，1個村在光明區。約75%的城中村棟數集中在300棟以下。
圖9：深圳市城中村棟數排名前十
三、個例：羅湖城中村以居住功能為主的樓棟共5646棟，建面約429.3萬㎡，總體容積率為5.97
（一）總體存量情況
截至2022年底，羅湖區城中村總樓棟數為6582棟，總建筑面積為477.6萬㎡，分別占全市的2.06%和2.14%。其中，以居住功能為主導的城中村樓棟為5646棟，建筑面積為429.3萬㎡，分別占全區的85.8%和89.9%，總體容積率為5.97。
在以居住功能為主導的5646棟城中村中：
1.地面層數結構
4-8層的城中村占比超過三分之二，棟數合計占比為76.7%，建筑面積合計占比81.4%。其中，7層所占比重最大，樓棟占比為21.5%，建筑面積占比達28.9%。8層的樓棟占比為15.8%，建筑面積占比達24.0%；6層的樓棟占比為12.2%，建筑面積占比12.3%。4層的樓棟占比為16.6%，建筑面積占比8.6%。5層的樓棟占比為10.6%，建筑面積占比7.7%。
2.樓棟性質結構
個人自建房占主導地位，樓棟占比為95.7%，建筑面積占比達90.5%。單位自建房樓棟占比為2.1%，建筑面積占比4.2%。集體自建房樓棟占比為1.8%，建筑面積占比5.2%。集體自建房和單位自建房的建筑強度，同樣明顯高于個人自建房。
3.樓棟建筑結構
框架結構占主導地位，樓棟占比為74.2%，建筑面積占比達85.6%。其次為磚混結構，樓棟占比為16.5%，建筑面積占比7.4%。鋼混結構樓棟占比為8.1%，建筑面積占比6.8%。
4.電梯安裝結構
沒有電梯的樓棟占比為99%，有電梯的樓棟共56棟，占比為1%。
圖10：羅湖區城中村分街道布局情況
圖11：羅湖區城中村樓棟屬性結構匯總
（二）分類分項一覽
在以居住功能為主導的5646棟城中村中：
1.街道分布情況
在全區10個街道中，9個街道有城中村布局，其中：
東湖、蓮塘、清水河街道位列棟數前三甲，棟數合計占比為59.2%，各自占比為34.2%、13.2%和11.8%。
東湖、蓮塘、黃貝街道位列建筑面積前三甲，建筑面積合計占比為49.4%，各自占比為20.3%、14.9%和14.2%。
南湖、東門、筍崗街道位列總體容積率前三甲，分別達到7.87、7.53和7.49。東湖街道總體容積率最低，為3.98。
圖12：羅湖區城中村分街道分布匯總
2.社區分布情況
有城中村布局的9個街道共有20個社區，其中：
棟數排名前十的社區分別是大望（占19.1%）、梧桐山（占15.1%）、黃貝嶺（占9.0%）、草浦東（占8.6%）、草浦西（占6.8%）、蓮塘（占6.4%）、新村（占5.5%）、泥崗（占5.0%）、湖貝（占4.7%）、坳下（占4.5%）。
建筑面積排名前十的社區分別是黃貝嶺（占13.2%）、大望（占11.2%）、梧桐山（占9.1%）、新村（占8.5%）、草浦東（占7.0%）、草浦西（占6.6%）、蓮塘（占6.6%）、筍崗（占6.5%）、泥崗（占5.9%）、坳下（占5.8%）。
容積率排名前十的社區分別是筍崗（8.65）、向西（8.09）、羅湖（7.61）、湖貝（7.53）、新秀（7.51）、坳下（7.12）、黃貝嶺（6.91）、長嶺（6.86）、泥崗（6.85）、北站（6.79）。容積率排名末三位的為大望（4.0）、羅湖橋（4.0）、梧桐山（3.95），均為等于或略低于4.0的水平。
圖13：羅湖區分街道分社區的樓棟分布
3.城中村分布情況
9個街道、20個社區中共有36個城中村，其中：
棟數排名前十的村分別是大望村（占10.1%）、蓮塘村（占6.4%）、水庫新村（占5.5%）、新平村（占5.4%）、湖貝新村（占4.7%）、坳下村（占4.5%）、向西村（占3.7%）、筍崗村（占3.7%）、新田村（占3.7%）、嚇屋村（占3.5%）。
建筑面積排名前十的村分別是水庫新村（占8.5%）、蓮塘村（占6.6%）、筍崗村（占6.5%）、坳下村（占5.8%）、湖貝新村（占5.1%）、大望村（占5.1%）、黃貝嶺下村（占5.0%）、黃貝嶺上村（占5.0%）、向西村（占4.5%）、嚇屋村（占3.6%）。
容積率排名前十的村分別是筍崗村（8.65）、向西村（8.09）、羅湖村（7.58）、湖貝新村（7.53）、新湖村（7.51）、泥崗西村（7.16）、坳下村（7.12）、泥崗東村（6.99）、黃貝嶺下村（6.99）、黃貝嶺中村（6.95）。在36個城中村的容積率中，2個村大于8，5個村在7-8之間，13個村在6-7之間，8個村在5-6之間，2個村在4-5之間，共有6個村在4以下，分別是茂仔村（3.74）、塘坑仔村（3.64）、筍崗南村（3.49）、禾塘光村（3.29）、西嶺下村（3.26）、漁民村（2.74）。
圖14：羅湖區分社區分城中村的樓棟分布
4.城中村租金情況
（1）城中村加權平均租金
城中村加權平均租金是指城中村每個樓棟平均租金的加權平均值，其中5個村的加權平均租金高于70元/月·m2（單位下同），12個村在60-70之間，7個村在50-60之間，11個村在40-50之間，1個村在40以下。
村租金排名前十的村分別是羅湖村（75元/月·m2，單位下同）、向西村（73.9）、筍崗村（71.5）、西嶺下村（70.8）、黃貝嶺下村（70.0）、筍崗南村（67.2）、泥崗西村（66.9）、泥崗東村（66.0）、黃貝嶺中村（65.2）、湖貝新村（65.0）。
村租金排名后十的村分別是長嶺村（44.1）、新田村（44.0）、大望村（41.9）、禾塘光村（41.8）、塘坑仔村（41.7）、橫排嶺村（41.1）、虎竹嚇村（40.5）、茂仔村（40.4）、坑背村（40.4）、新平村（38.5）。
（2）城中村樓棟租金
城中村樓棟租金是指城中村每個樓棟的平均租金，其中：
15個樓棟的平均租金高于80元/月·m2（單位下同），全部是集中式/機構化運營樓棟。
585個樓棟在70-80之間，占全部5646棟的10.4%。
樓棟租金在50-70之間的數量最多，合計占比45.2%。其中，25.5%的樓棟租金在60-70之間，19.7%的樓棟租金在50-60之間。
樓棟租金在50以下的合計占比44.1%，約90%集中于大望社區和梧桐山社區，少量布局于長嶺社區和坳下社區。其中，36%的樓棟租金在40-50之間，8.1%的樓棟租金在40以下。
圖15：羅湖區城中村加權平均村租金
圖16：羅湖區城中村樓棟租金與村平均租金差異直方圖
圖17：羅湖區城中村樓棟租金與村平均租金差異盒須圖
5.集中式運營情況
集中式/機構化運營的樓棟共計22棟，占全部5646個樓棟的比例為0.4%。集中式運營的樓棟租金水平，顯著高于加權平均村租金水平。其中，運營租金較村租金高出100%的有兩棟，均位于蓮塘街道的坳下村，由品牌公寓方運營，運營租金較村租金高出137%。運營租金較村租金高出50%-100%的有14棟，其中高出70%的有4棟，高出50%-70%的有10棟。運營租金較村租金高出0%-50%的有6棟，其中高出20%以上的有3棟。
圖18：羅湖區城中村集中式運營樓棟租金水平
6.城市更新進展情況
根據主管部門公示信息，已涉及城市更新相關工作的共有5個街道、6個社區的10個城中村，其中已立項的僅有1個，為筍崗街道田心社區的田心村；處于意愿征集階段的為清水河街道的4個村，處于范圍認定階段的有東曉街道、蓮塘街道和南湖街道的共5個村。
圖19：羅湖區城中村更新改造進展情況
四、思考：讓城中村以更有溫度、更有風度、更有高度的發展方式，擔當起深圳新亮點
城中村歸根結底服務的是人，特別是那些外來的低收入群體、務工者及新市民、新青年、潛人才。深圳城中村體量大、容量高，理應讓“村”“民”“業”“文”等，共同成為城市和人口高質量發展不可或缺的新風景，呈現人文關懷的溫度，古今融合的風度和戰略加持、文明進步的高度。
2022年深圳城中村摸排情況顯示，仍然存在一些低租金安居洼地，一些村租金運行已趨高。集中式運營樓棟雖對人居環境改善明顯，但過大過快的租金漲幅值得關注警惕。積極穩步、呵護式的整村改造與連片運營，還需要更多新思路、新模式、新資源和新路徑；一個全面可持續、市場化的深圳城中村市場數據基座建設也需要相應的政策考量和支持。
附：調研、數據和研究說明
本次深圳城中村調研摸排、數據庫建設、數據治理、數據優化、數據洞察及城中村樓棟字典（2022版）可視化輸出工作，由CDI、房譜科技、同路創意聯合完成，工作說明如下：
（一）合作研究組織
（二）調研和數據說明
1.調研說明
房譜科技依托自建自營的城中村市場數據調查研究業務模塊，結合近5年來相關研究項目積累，以在庫數據監測更新、新數據增補的方式，基本完成對深圳市31.9萬棟城中村近30個字段的基礎數據覆蓋，包括城中村樓棟基礎信息、租賃狀況、租金體系、住房租賃企業經營情況、城市更新進展等。
調研方法：以調研培訓和工作規范為基礎，綜合運用現場踏勘、多維問詢、典型村航拍、公共數據及互聯網信息比對修正、實地抽樣核準等方法。
圖19 部分調研方法
調研深度：全市城中村的調研深度為樓棟級，即市轄區→街道→社區→城中村→樓棟；部分市轄區如羅湖、龍崗等，調研深度為入戶級，即市轄區→街道→社區→城中村→樓棟→戶（套）。
2.數據說明
源數據范圍：全部以居住功能為主，剔除了商業、辦公、工業及宿舍、居住配套建筑、臨時建筑等功能類型。其中，全市為31.9萬棟，個案中的羅湖為5646棟。
源數據時限：所有數據更新、增補至2022年底。根據抽樣動態監測，至2023年7月底的城中村租金普遍較2022年底已有所下降，未來可繼續通過實地抽樣補調+租金模型校核等方式，完成在庫數據的動態更新和及時監測。
租金測定：基于城中村樓棟、入戶案例等基礎數據，依托房譜科技房地產評估一級資質，結合專業估價理論和樓棟區位、性質、建筑結構、樓層、電梯、新舊、戶型、面積、朝向、采光、裝修家私等實際情況，確立關鍵影響要素及關聯屬性，構建租金計算模型及租金市場修正體系，完成基于戶（套）的城中村樓棟租金評估。
(25)
