從本質上說，“工業上樓”是對未來新經濟、新業態、新模式發展要求的一種主動求變的應對過程，這也是深圳適應新經濟發展的一種新探索。

對深圳而言，在工業用地資源供給緊張與制造業新業態方興未艾的雙重前提下，“工業上樓”的推進應從城市配套、產業配套、人才吸引、環境營造等措施入手，在工業用地內部探索空間功能的多種可能性，不斷改善產業發展環境，推動工業用地提質增效與產業高質量發展。

//南山紅花嶺智造產業園項目 圖片來自深圳南山網

早在2021年7月27日，國家發展改革委發布了《關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，明確提出要推廣“工業上樓”模式。2022年11月，深圳推出新的“工業上樓”計劃，明確提出要連續五年每年建設2000萬平方米優質、經濟、定制化廠房空間。

在推出“工業上樓”計劃兩個月后，2023年1月10日，深圳市舉行“20+8”產業2000萬平方米“工業上樓”廠房空間項目招商大會。2023年2月13日，深圳市“工業上樓”項目審批實施方案的通知正式對外發布。目前，深圳共有72個“工業上樓”項目，用地面積854.8萬平方米，平均容積率4.2，廠房面積2306.5萬平方米。72個項目中，共有50個項目在20大先進制造業園區范圍內。另外，為加快“工業上樓”項目建設步伐，目前深圳各區正在加大土地整備力度，確保所有項目于今年6月份全部開工建設。

//“工業上樓”超越了作為空間供給方式的單一作用，而成為一種培育新型經濟形態的路徑。圖為深圳市“20+8”產業2000萬平方米“工業上樓”廠房空間項目招商大會現場。深圳特區報記者 何龍 攝

一、深圳推進“工業上樓”的原因分析

2021年2月深圳市工業和信息化局發布了《關于推動制造業高質量發展堅定不移打造制造強市的若干措施》，開篇即闡明了深圳市制造業的重要性，“制造業是實體經濟的主體，是城市經濟發展的根基和綜合實力的體現”，強大的制造業，被認為是支撐深圳經濟發展的核心。“堅持制造業立市之本，突出制造業當家。”今年深圳市政府工作報告提出，堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上，加快建設全球領先的重要的先進制造業中心。

制造業對于深圳如此重要，但在深圳制造業發展過程中，并非沒有對于“產業空心化”擔憂，尤其是隨著城市的發展，不可避免地會對工業用地資源產生擠壓。

首先，總體城市建設用地的稀缺是大城市普遍存在的現象。根據第七次全國人口普查數據，深圳目前人口密度達8791人/平方公里，遠超東京（6426）、倫敦（5644）等一些國際大都市。而與之相對的土地開發潛力已出現瓶頸。根據第三次國土調查，深圳陸域開發強度已經達到50%，遠超30%的國際警戒線。

其次，在有限的城市建設用地上，工業用地在不斷地減少。從發達城市的發展經驗看，世界上許多大都市都經歷了產業更迭對工業用地的擠占，取而代之的是租金承受力更強、城市風貌更時尚的商業和服務業。以紐約和東京為例，紐約2014年的工業和制造業用地面積為22平方公里，占土地總面積的比例為3.5%；東京2007年工業用地面積為58平方公里，占土地總面積的比例為9%。

另外，制造業新業態新模式深刻改變制造業生產方式與空間載體形式。2019年國家發展改革委等15部門聯合印發《關于推動先進制造業和現代服務業深度融合發展的實施意見》，明確提出先進制造業和現代服務業“兩業融合”的概念。該意見梳理提出了10種發展潛力大、前景好的典型業態和模式，也對生產空間提出多樣性、靈活化的需求。只有獲得產業新業態主體認可的產業配套環境和高品質新型產業空間,才能有效地留住優質企業。

面對產業發展的壓力，“工業上樓”成為破解制造業空間供需矛盾、保障制造業高質量發展的一種產業空間供給模式，甚至可以說“工業上樓”目前已經超越了作為空間供給方式的單一作用，而成為一種培育新型經濟形態的路徑。

以最先落地的深圳最高標準“工業上樓”先進制造業廠房試點項目——寶龍專精特新產業園為例，在招商過程中初篩通過53家企業，其中包括10家國家級“小巨人”企業，23家省級專精特新企業，17家上市企業或擬上市企業。從園區集聚的企業來看，這些具備先進性、總部性、成長性共同特質的企業的集聚使得“工業上樓”形成一種新的“母廠+制造”經濟形態。這種經濟形態將促進產業布局優化、結構合理，不斷實現轉型升級，并顯著提升產業發展的效益。

二、“工業上樓”推動產業高質量發展的表現

第一,提升制造先進性。“工業上樓”園區主要瞄準的是以專精特新企業為代表的“腰部企業”，具有充足的發展動能和較好的成長潛力。“工業上樓”園區促進企業在物理空間上集聚，在成長周期上扶持，幫助企業完成“中小企業-創新型中小企業-專精特新企業-專精特新‘小巨人’企業-制造業單項冠軍企業-獨角獸企業-科技領軍企業”的蛻變。

第二，增強企業根植性。“工業上樓”的目標企業是實現了發展進階的中小型成長性企業，未達到獨立拿地的標準，迫于租賃場地經營巨大的不確定性，企業對穩定的生產場地有強烈的需求。企業有了自己的產業空間或產業生產基地后，會加強與本地各個企業、科研機構、政府部門之間的聯系，從而對這個地區產生更大的依賴性，引導更多它的上下游企業進駐，在內部產生更長遠的發展動力。

第三,提升經濟集約性。寶安燕羅、龍崗寶龍、龍華九龍山、坪山高新南、光明鳳凰、深汕智造城等20大先進制造業園區內的“工業上樓”園區，最大限度地利用了生產基地土地、勞動力、智力資源等要素優勢,最大限度地提高了資源的配置效率,體現了集約經濟的特點。實現了資源高效、集約利用的“工業上樓”園區，未來必然會出現一個相同類型或者產業鏈上下游企業的集聚，從而企業規模或者企業體量會呈現一個不斷增大的發展歷程。

第四,拓展創新外溢性。穩定、集約、高效的產業空間會對人才產生虹吸效應，吸引優秀的管理人才、科技人才、制造人才集聚。隨著人才聚集，將形成催生科技創新的“產業公地”。“產業公地”不只出現在“20+8”產業集群內部，而且也搭建了第二產業與第三產業之間經濟鏈條的融合通道,不但能夠實現二產向三產的延展,而且能夠實現知識性服務業向一般性服務業的延展和擴散，從而實現“工業上樓”園區自身產業生態系統的自洽和拓展。

第五,實現合作共贏。在“工業上樓”模式下,可以通過“總部-加工基地”鏈條實現制造業核心區的經濟發展向周邊地區的強力輻射。“工業上樓”模式改變了區域之間對同一產業在企業、項目上“非此即彼”的無序爭奪,避免了簡單的重復,實現了不同資源優勢區域之間通過價值鏈不同功能的再分工與合作,最終實現共贏的結果。

在工業用地資源供給緊張與制造業新業態方興未艾的雙重前提下，“工業上樓”的推進應從城市配套、產業配套、人才吸引、環境營造等措施入手，在工業用地內部探索空間功能的多種可能性，不斷改善產業發展環境，推動工業用地提質增效與產業高質量發展。

三、多種措施推進“工業上樓”

一是要加強企業需求方和建設供給方之間的適配性。注重園區前期設計與后期園區實際運營銜接性。要根據滿足企業不同生產工藝要求，包括對首層、層高、荷載以及標準層面的實際需求情況，從生產環節、空間規劃、運輸物流等各個角度，設計靈活多樣的功能空間，實現產業鏈的高效聯動。

二是更加突出“準公共產品”的特征。作為新生事物的“工業上樓”，目前相關扶持政策相對滯后，特別是在租金補貼方面。由于較高的建筑標準導致的園區建設高成本，會使得園區運營方面臨較大的經營壓力。工業企業對租金十分敏感，推動企業“上樓”，政府需制定租金補貼政策，使企業承受的租金與傳統園區基本持平或略高一點，如此才能獲得承租企業的垂青。

三是重視園區建成后的運營管理，形成政府與市場的合力。空間的建成不是結束而是開始。除了園區規劃和建筑設計外，打造科技創新生態和專業化運營管理是關鍵。如果園區規劃和建筑設計是讓園區能夠科學地建設起來，那么打造科技創新生態和專業化運營管理則是讓園區能夠可持續發展下去。一方面，政府應給予政策支持，降低運營成本。另一方面，園區運營，尤其是專業園區的運營，可以與第三方產業運營企業合作，注重產業生態打造，強調多方共贏，提高園區綜合效益。

四是重視打造產業生態創新生態，整合人才、科技、資本資源。“工業上樓”目的是提供產業空間，是引導產業集聚的載體保障。只有形成完善的產業生態創新生態，“工業上樓”園區才能形成產業吸引力，吸引相關企業進駐。通過整合人才資源、科技資源、資本資源，形成產學研相結合的模式，更好促進產業發展。

(0)